דירות להשקעה בארצות הברית

המשבר בשוק הנדל"ן האמריקאי והמחירים הנוחים גורמים ללא מעט משקיעים לבדוק את האופציה של השקעות בנדל"ן בארצות הברית, אך רגע לפני שאתם חותמים על החוזה כדאי שתדעו בדיוק במה כרוכה רכישת דירה להשקעה בארצות הברית.

העלויות הראשוניות ברכישת דירה בארצות הברית:

במהלך תהליך הרכישה תאלצו לשלם לא מעט סכומים על מנת להקים חברה בארצות הברית, לבדוק את הנכס, משא ומתן עם החברה המוכרת, שיפוץ אם יש צורך, תשלום לחברת הנדל"ן ולמוכר- וזוהי רק ההתחלה. כלומר כבר בהתחלה יש לקחת בחשבון בין מאות לאלפי דולרים נוספים. גובה העלויות משתנה בהתאם למיקום הנכס, שוויו- ההשקעה בו ועוד נתונים חשובים שיש לקחת בחשבון טרם הרכישה.

העלויות השוטפות על הדירה:

לאחר שרכשתם את הנכס והחלטתם להשכיר אותו ישנן הוצאות שוטפות שתאלצו לשלם, חלקן כמו על השכרת נכס בארץ:

    • ארנונה- לפי החוק האמריקאי מי שמשלם את הארנונה הוא בעל הבית ולא השוכר שגר בדירה. יש לשלם את הארנונה כל שלושה חודשים והתשלום תלוי בשווי של הנכס ובמיסים של הרשות המקומית.
    • ביטוח- יש לשלם את הביטוח על כנס פעם בשנה או מדי חודש בהתם לשווי שלו
    • דמי ניהול של הנכס- דמי הניהול הם כ10% מגובה תשלום השכירות של הדיירים השוכרים
    • ועד בית- תשלום שיש לשלם בעת רכישת דירה לצורך תחזוקה שוטפת
    • מס הכנסה משכירות- מס למדינה ולרשות הפדראלית על ההכנסות של המשכיר מהשכירות של הנכס

הגשת דוחות מס

על מנת לרכוש נכס ולהשכירו יש להקים חברת LLC על שם המשכיר ויש להגיש דו"ח מס שנתי המצהיר על ההכנסות מהשכרת הדירה. כל ההוצאות על הדירה מוכרות לצרכי מס- ביטוח, תחזוקה, משכנתא ועוד. המס נקבע לפי גובה ההכנסות ונע בין 10% ל 35%. אותם משקיעים שמחזיקים בנכסי נדל"ן בארצות הברית מחויבים לשלם מס גם בארצות הברית וגם בישראל, על מנת להימנע מכפל מס חתמה ישראל אמנת מס עם ארצות הברית כאשר הקדימות וההעדפה בכל הנוגע למיסים הוא לארצות הברית.

הלוואה לצורך השקעה בנדל"ן בארצות הברית:

היתרון הגדול ביותר בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית ורכישת דירה להשקעה היא האפשרות לקבל הלוואה לצורך כך. האפשרות הקלה יותר שמתאפשרת בקלות יחסית היא השגת משכנתא בארץ לצורך מימון רכישת דירה בארצות הברית שכן כמעט ובלתי אפשרי לאזרח לא אמריקאי לקבל משכנתא בארצות הברית.